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德国如何控制房价
栏目:健康生活  2013-04-23 16:29  
  

    在过去十年全球房价飞涨、房地产成为各国经济增长“支柱”的同时,德国房价却一直保持较低水平。在过去十年里,德国物价水平平均每年涨幅2%,而名义房价每年仅上涨1%,也就是说扣除掉物价因素,德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。实际上自1977年至今的30年中,德国的平均房价仅上涨了60%,而同期个人名义收入额已经增长了三倍。与德国房价“不升反降”形成明显对比的是,在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍,特别是英国、西班牙和爱尔兰等国家,房价更是以每年两位数的速度飞涨,十年内已将涨了三倍多。


    与中国相比,德国普通住宅的每平米均价在1000到2000欧元(如柏林为1700欧元左右),即使按汇率算甚至低于我国许多大城市的水平,但德国人的平均工资水平却相当于我国的10倍到20倍。同时,目前德国家庭的住房自有率仅有42%,低房价也并没有在德国带来“买房热”。


    分析德国房价十年不涨的内在原因,认为政府所采取的一系列措施不容忽视:


    (1)确保房屋供求平衡,稳定房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面,德国都有着详尽的建房规划,住房建设依人口需求而定。目前有8200万人口,而住房总数达到约4000万套,完全满足了每个家庭一套住房。此外,德国每年有25万套新公寓竣工,在很大程度上平抑房价的上涨。


    (2)特有的“合同储蓄”住房金融模式,以及房贷的固定利率机制,为稳定房价提供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同,德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利,合同储蓄大约占到德国房贷总额一半左右,另外20%家庭储蓄,仅有三成住房贷款来自于商业贷款。


    (3)发达的房屋租赁市场成为稳定房价的“定海神针”。德国自有住房率为42%,而租赁住房率却达到58%,特别是年轻人中77%都是“租房族”。


    (4)鼓励自建房、合作建房,打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出现已经有200多年的历史,合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30%。


    (5)建立地产价格独立评估机制,实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房地产商说了算,也不是由政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自己的评估结果负责30年,对评估中的错误负有法律责任。


    德国法律规定,对于房价、房租超高乃至暴利者,地产商和房东甚至要承担刑事责任。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”,根据德国《经济犯罪法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉,如果房价不立即降到合理范围内,出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”,这已经触犯《刑法》构成犯罪,出售者将受到更高罚款,甚至最高被判处三年徒刑。这对某些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言,其威慑作用不言而喻。


    (6)税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。在德国,自有自用的住宅不需要交纳不动产税,只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外,租金收入还要交纳个人所得税,税率在20%至45%不等(2009年后统一为25%的资本利得税)。最后,房子的管理、维修等费用也很高。重重的税收限制,已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间,对于炒房者而言可谓釜底抽薪。


    (7)并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的重要一环。


    以上各类政策,虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部,但从中我们也可以看出,德国房价之所以能够保持十年不涨,并非出于偶然因素,德国政府独具特色而又针对性极强的调控政策,正是长期保障房价稳定的关键所在。

《房价之谜》

出版社:社会科学文献出版社 作者:黄石松 陈红梅 ISBN:9787509707920
版次:1 装帧:平装 页数:321页 定价:¥45.00元 出版日期:2009-5-1

作者简介: 黄石松,工学博士,高级经济师、高级工程师、建设部注册房地产估价师。现任北京市人大常委会副秘书长,北京交通大学教授、中国产业安全研究中心学术委员会委员、硕士生导师。

内容简介: 2002年以来,尽管我国政府连续数年实行严厉的针对房地产业的宏观调控,但房价仍然保持了持续快速上涨的态势。2008年,美国次贷危机引发的全球金融危机导致国内外经济形势发生巨变,中国房地产市场也出现了普遍性的“价跌量减”的现象。房价调整的时间会有多长?幅度有多大?政府该不该救房芾?救什么?如何救?如何认识当前中国城镇房价居高不下的现象?影响和制约中国城镇住房价格的因素究竟有哪些?影响程度如何?这些问题在社会上引发了广泛的争论。

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